Investir dans l’immobilier locatif : comment commencer ?

Vous désirez investir dans l’immobilier locatif, mais vous êtes novice et vous ne maîtrisez pas encore bien ce secteur d’activité. Ce n’est pas bien grave. Ce guide vous aidera à bien comprendre les notions de base qui vous aideront à mener vos premières expériences en toute confiance.

Posez-vous les bonnes questions

Cette étape vous permet de déterminer vos réels besoins à satisfaire en investissant dans le locatif. Voulez-vous empocher des revenus locatifs mensuels ? Voulez-vous revendre votre bien immobilier dans quelques années et empocher un bénéfice ? Voulez-vous d’ici quelques années, utiliser ce bien immobilier comme votre résidence principale ? Ou encore avez-vous prévu d’y installer votre famille ou de le donner à votre progéniture ?
La réponse à chacune de ces questions influencera la stratégie que vous devrez adopter pour optimiser votre investissement. Ces réponses conditionneront le type de location, le choix du bien immobilier, le choix de l’emplacement, etc. Si votre objectif est d’habiter ce bien immobilier avec votre famille lors de votre retraite, vous le choisirez comme s’il s’agissait de votre résidence principale. Cela pourrait vous obliger à acheter ce bien immobilier dans une ville du littoral. Si vous êtes axé sur la rentabilité et que vous désirez recevoir des revenus mensuels de la part des locataires, vous investirez dans une zone à forte demande locative. Au cas où les étudiants seront votre cible, vous devrez opter pour une zone proche des pôles universitaires.
Toutefois, investir dans l’immobilier locatif revient à choisir un bon emplacement. Pensez à prioriser une zone agréable à vivre, avec un minimum de confort. L'accessibilité des transports en commun, la présence de parcs ou de zones vertes, de centres commerciaux et la sécurité seraient de véritables atouts.

Le type de biens à choisir

Dans le domaine de l’immobilier locatif, il est connu de tous que la rentabilité rémunère le risque, c’est d’ailleurs un principe de base. En général, les surfaces restreintes sont plus rentables au mètre carré. Toutefois, avec ce type de biens immobiliers, vous aurez fréquemment de nouveaux locataires, occasionnant ainsi une hausse du taux de vacance locative et des travaux de rénovation.
En ce qui concerne les grandes surfaces, elles sont moins rentables au mètre carré. Elles sont souvent habitées par les familles qui y restent pendant longtemps, réduisant ainsi le taux de vacance locative. Ces familles entretiennent bien leur habitation ce qui réduit également les frais de remise en état. Quant aux biens de types deux ou trois pièces, ils sont les plus appréciés des investisseurs immobiliers car ils permettent d’avoir un bon compromis risque/rentabilité.
Au regard de tout ce qui précède, vous devez adapter votre bien immobilier à votre cible. Si les étudiants constituent votre cible principale, alors vous penserez beaucoup plus à des studios. En revanche, s'il s'agit des familles, il vous faut proposer un appartement espacé ou plus simplement une résidence individuelle. Si vous êtes beaucoup plus tourné vers les jeunes couples, optez pour un logement de type deux pièces ou trois pièces.
En ce qui concerne le choix entre un bien neuf et un bien ancien, il faut noter que la plupart du temps, un bien neuf est 20 à 30 % plus coûteux qu’un bien ancien. De plus, le loyer que vous percevrez de vos locataires n’est pas très variable selon que le bien immobilier soit neuf ou ancien. En d’autres termes, le bien immobilier neuf est moins rentable que le bien immobilier ancien. Toutefois, cette différence peut être comblée par les faibles charges de rénovations et les avantages fiscaux dont vous bénéficierez en investissant dans des biens neufs. Le plus connu est le dispositif Pinel qui vous offre une réduction d’impôt allant jusqu'à 21 % du prix de votre bien sûr 12 ans.

Investissement et financement du bien immobilier

Pour investir dans l’immobilier locatif, vous devez prévoir un budget. Si vous êtes fortunés alors vous aurez une liberté de choix accrue qui vous aiderait à mieux répartir le risque des petites surfaces. Dans le cas où vous n’avez pas de gros moyens, vous pouvez opter pour un crédit. Toutefois, il est important de notifier que les intérêts du prêt immobilier seront défalqués de vos recettes locatives. De ce fait, plus le montant de vos emprunts est élevé, plus importante sera la défalcation et moins élevés seront vos impôts. Il est donc très profitable de financer votre investissement locatif par un crédit. Cependant, il pourrait arriver que les loyers que vous percevez ne couvrent pas le montant de vos remboursements. Il vous faut alors prévoir un effort d’épargne suffisant. De même, vous avez la possibilité de rallonger la durée de remboursement prévue. Cela vous permettra de réduire l’effort d’épargne ou même de le supprimer. Par ailleurs, pensez toujours à avoir une trésorerie suffisante pour régler les pannes et payer vos redevances en cas de vacance locative.